心構え①
不動産選びのコツ
不動産を選ぶのって難しいですよね。
何故、難しいかというと予算があるからです。
もし、予算に際限がないのなら、家探しなんて全然むずかしくありません。
望むもの全てを満たそうとすると、大体 予算オーバーになるんですね。
ですから、一度優先順位を考えてみてはいかがでしょうか？
私がお客様に尋ねるのは4つ
この中で絶対に譲れないものは何か？
例えば、「少々古くてもいいから、広い方がいい」とうい方もいれば
「新しい設備じゃないと絶対にイヤだ」という方もおられます。
自分が「不動産に何を求めているか」を把握すると、不動産探しがきっと楽になると思いますよ。
心構え②
不動産業者との付き合い方
まずは、不動産会社や営業マンの考え方をよく聞いてみて下さい。
何度も話をしているうちに分かってきます。
その場限りで、いいことだけを言う営業マンが多いのは事実ですから、不動産業者選びは慎重に。
信頼できる不動産業者が見つかったなら、不動産選びは安心して進められます。
気になった物件は気軽に見るべきです。
物件をたくさん見ると「相場感」が身につきます。
この「相場観」がないと、自分にとって本当に良い物件が出てきても判断できないんです。
基準がないのですから、目の前にある物件が
本当に良いのか、悪いのか？
本当に安いのか、高いのか？
の判断が出来ませんよね。
営業マンのセールスに負けないで下さい。
ほとんどの営業マンはノルマがあり、今月の売り上げノルマを達成するのに必死です。
「未公開物件」・「お客様だけにこっそり」と言った類の情報には気をつけて下さい。甘い話には要注意です。
あせりは禁物です。
見たその日に契約を勧めてくる不動産業者が本当にいます。
くれぐれも衝動買いをしないように。
焦らず欲しい物件を見つけるまで、じっくり取り組んでください。
良い！と思ったときはテンションがあがってしまうもの。
が、冷静になる頭も必要です。
こんな時に、ここぞとばかりに話をバンバン進めてくる営業マンもいますが、
お客様の冷静な判断を助けてくれるのが、本当の営業のあり方ではないでしょうか。
自分のペースでゆっくりと納得のいく物件を探しましょう。
そんな風に探していると、結局、お客様の周りに残ってくれるのは、信頼の出来る営業マンということになります。
ホームページ
ホームページで一番大事なのは「情報の新鮮さ」ではないでしょうか。
新しい物件が載っているのは当たり前。（そうでないホームページも多いですが…）
しかし、不動産業者のホームページで一番多い問題は、売れてしまった物件がたくさん
残っていることなんです。
メンテナンスをしない業者さんが非常に多い。
売れてしまった物件を、しばらくはホームページに載せているんですよね。
理由は3つ考えられます。
1. メンドクサイ
2. モッタイナイ（せっかく入力した物件をすぐに消すのは悲しい）
3. 物件をたくさん載せることが営業の役に立つと思っている
（お客様が引っかかる可能性が高くなるから）
売れてしまった物件を削除するという作業は確かに面倒くさいです。
また、売上に直接結びつくことではないですから、こういう作業を無駄だと
考える業者さんが多いんですよね。
かつては私もそうでした。問合せがあったら確認すればいいや、と…。
「お客様のことをいかに考えていないか」が、今頃になってよく分かります。
パソコンやチラシの前で、売れてしまった物件を真剣に検討するお客様の気持ちなどは
考えたことがありませんでした。
というわけで、ホームページで大事なのは…、
情報の量ではなく、情報の新鮮さ。
ホームページのメンテナンスもちゃんとできない不動産業者を信頼できますか？
資金計画
不動産購入の第1ステップは、いくらまでの住宅なら無理なく購入することが出来るかを把握すること。
つまり、資金計画を立てることです。
大まかで構いませんので、大体の予算を決めましょう。
注意点は物件価格だけではなく、諸費用も必要だということ。
諸費用の説明を曖昧にする不動産業者もいるようです。
また、諸費用や月々のお支払いを低めに説明する不動産業者も本当にいますので気を付け下さい。
新築物件であれば3％～5％
中古物件であれば6％～9％ が目安です。
●諸費用明細
| |
例1)1500万円の場合 |
例2)3000万円の場合 |
| 登記費用 | 不動産登記にかかる費用 |
\250,000 |
\300,000 |
| 火災保険料 | 住宅ローンを組む場合は必須 |
\100,000 |
\120,000 |
| 印紙代 | 売買契約書に貼付する印紙 |
\15,000 |
\15,000 |
| 精算金 | 管理費・固定資産税に支払うお金 |
\100,000 |
\120,000 |
| 仲介手数料 | 不動産仲介業者に支払うお金 |
\535,500 |
\1,008,000 |
| 銀行借入費用 | 銀行に支払う手数料 |
\50,000 |
\50,000 |
| 合計 |
\1,050,500 |
\1,613,000 |
| |
物件価格 \15,000,000
諸経費 \1,050,500 |
物件価格 \30,000,000
諸経費 \1,613,000 |
| 合計 ￥16,050,500 |
合計 \31,613,000 |
この合計金額に対してお客様が自己資金をいくら入れるかによって住宅ローン申込金額が決まります。
例えば、1,500万円の物件を購入する際に、自己資金が50万円ならば約1,550万円の住宅ローンになるわけです。
また、弊社提携ローンなら諸費用を含めた110％住宅ローンも可能ですので、「自己資金が少ない」とお悩みの方も安心してご相談下さい。
住宅ローンシュミレーションはココから
物件探し
折込チラシ・不動産情報誌・インターネット など…
膨大な不動産情報から、どうすれば自分にピッタリの物件を見つけ出すのか…。
途方にくれている方も多いのではないでしょうか。
できるだけたくさんの物件情報を見て下さい。
たくさん見ているうちに物件情報の見方のコツもつかめてきます。
そして、大事なのは相場の感覚が分かってくることです。
実を言いますと、物件情報は、どこの不動産会社も同じようなものなんです。
売りたい人が、不動産会社に依頼すると「不動産流通機構（レインズ）」に登録します。
ここに載せられた情報は不動産業者ならば誰でも閲覧できます。
つまり、元となる情報は同じということ。
不動産のチラシって会社が違っても同じ物件を載せていたりするでしょう。
それは上記の理由からなんです。
情報が同じなら、お客様のことを本当に考えてくれる不動産屋、そして営業マンから物件を見せてもらいましょう。
結局のところ、お客様が探している地域で、信頼できる不動産業者を探すことが大事だということですね。
物件見学
チラシや物件資料を前に、あれこれと悩む方がおられますが、気になる物件があれば気軽に足を運びたいところです。
「百聞は一見に如かず」とは不動産探しための言葉なのかも…。
ただし、ここでも大事になってくるのが「信頼できる不動産屋」
同業者の私が言うのも何ですが、不動産業界には「売れれば良い」と考えている会社、そして営業が多いのも
残念ながら事実です。
くれぐれも不動産業者選びには慎重に！
ちょっと見に行ったつもりが、その日のうちに売買契約を勧めてくる業者さんが本当にいるんです。
そして、その日に契約を締結してしまうお客様も・・・。
気をつけてくださいね。
購入申込
ご希望の物件が見つかりましたら、買主様の希望条件（価格、手付金、引渡し時期など）を購入申込書と呼ばれる書面にて売主様に伝えます。
買主様と売主様の条件が一致すれば、いよいよ売買契約。
一般的な不動産売買契約の場合、購入申込から売買契約までの期間は早くて翌日、長くて1週間から10日くらいです。
見学した当日に売買契約などの話にはお気をつけ下さい。
売買契約
売主様、買主様との間で不動産売買契約を締結。
が、その前に重要事項の説明があります。
分からないことがあれば遠慮なく尋ねましょう。
（重要事項の説明義務についてはこちら）
分からないのは別に恥ずかしいことではないです。
一般の人には分からなくて当たり前。
そのために不動産業者があるんですから。
ローン申込
住宅ローンを選択し、ローン申込をします。
弊社提携銀行の他、お客様自身で金融機関を探し申し込んで頂くこともできます。
いずれの場合であっても、必要書類や申込書の記入方法は丁寧にお手伝いしますので、
ご安心下さい。
必要書類
| 給与所得者 | 自営業者 |
|---|
源泉徴収票
住民票
保険証
身分証明
|
確定申告書3期分
住民票
保険証
身分証明書 |
※自営業者の場合、自営業の形態によって必要となる書類が変わります
提携銀行
りそな銀行／
三菱東京ＵＦＪ銀行／
三井住友銀行／
みずほ銀行／
泉州銀行
関西アーバン銀行／
紀陽銀行／
スルガ銀行／
みなと銀行
決済
いよいよクライマックス。
売主様・買主様・司法書士・我々（不動産業者）立合いのもと
残代金の支払い、所有権移転そして物件の引渡し（鍵の受領）を行うことです。
住宅ローンを利用する場合は銀行にて行います。
入居
やっと引越しです。
入居の際の手続きは下記を参考にして下さい。
《お引越し前》
転校届 →学校長
電話移転届 →116番にTEL
住民転出届 →旧住所の役所
国民健康保険手続き →旧住所の役所
国民年金手続き →旧住所の役所
福祉関係諸手続き →旧住所の役所
印鑑登録廃止届 →旧住所の役所
郵便物転送届 →郵便局
畜犬登録 →保健所
ガス・電気料金精算 →管轄営業所
水道料金精算 →管轄水道局
新聞料金精算 →販売店
《お引越し後》
住民転入届 →新住所の役所
国民健康保険手続き →新住所の役所
国民年金手続き →新住所の役所
福祉関係諸届 →新住所の役所
印鑑登録 →新住所の役所
転校届 →学校長
自動車登録変更 →陸運局
運転免許登録変更 →警察署
ガス・電気・水道手続き →管轄営業所・水道局
カード等住所変更 →銀行・クレジット会社等
引越しCHECK SHEET お引越し前編
引越しCHECK SHEET 当日・お引越し後編
