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不動産は急いで買うな！「資金計画編」パート4。


住宅ローンを組む時に、保証料というお金を支払わなければなりません。
一応、保証料の説明を書きましたが、興味ある人以外は読まなくていいです。
理解できなくても気にしないで下さい。

保証料とは？


保証料は、ローンが100万円増えるごとに約2万円（正確には20,620円）増えるという理解だけで結構です。
2,000万円を借入れると保証料は約40万円（正確には412,400円）
4,000万円を借入れると保証料は約80万円（正確には824,800円）
高額な不動産を購入する場合は、大きな金額になります。

保証料が、ややこしいのは「外枠（そとわく）」と「内枠（うちわく）」とがあるからです。
外枠とは、保証料をお客様のお金で支払うこと。
内枠とは、保証料を銀行ローンに入れること。金利が0.2％上がります。
この2種類から選択できます。

自己資金を出したくない人は内枠方式を選びます。
内枠方式があるおかげで、自己資金が少ない人も不動産が購入できるようになりました。
ですから、2種類から選択できること自体は良いことだと私は思います。

問題は、この制度を悪用する業者がいることです。
ここからは具体的な数字があった方がいいですね。

2000万円を借りた場合…。
変動金利（外枠）　1.275％　35年　　　月々の支払いは　￥59,057円
変動金利（内枠）　1.475％　35年　　　月々の支払いは　￥60,992円

それほど変わらないように見えます。
総支払額を比較しましょう。
変動金利（外枠）　1.275％　35年　　　24,803,705円
変動金利（内枠）　1.475％　35年　　　25,616,749円
24,803,705−25,616,749＝812,999
でその差は 812,999円

自己資金をお持ちの方は、保証料を外枠にして自分のお金で支払った方が得なのです。
外枠は400,000円（正確には412,400円）の保証料。
内枠は812,999円、総支払い額が増えます。
金利が0.2％上がるからです。

繰返しになりますが、内枠方式が悪いわけではありません。
自己資金をあまり使いたくない人のためのものですから。
私のお客様にも、内枠方式を選択される方は多いです。

では…。
悪徳業者は、この制度をどうやって悪用するのでしょうか？
説明します。

お客様に「外枠」・「内枠」があることを教えないのです。
そして勝手に内枠方式を選びます。

すると、お客様は諸費用が安くなったように錯覚してしまう。
その浮いたお金を「ローン事務手数料」などの名目で集金するのです。
0.2％上がる金利は、金利優遇と一緒に説明してゴマカします。

資金計画編パート3で…。
諸費用は高目の9％で計算して下さい
と言いました。

これを悪徳業者が利用するのです。
「9％必要って書いてあるでしょう」と…。
ですから、ホームページに書くのは抵抗がありました。

聞いてしまえば笑ってしまうような手口かもしれません。
しかし、銀行のパンフレットにも保証料のことは米粒みたいな字でしか書いていないので、気付かないお客様も多いのです。
後から気付いたとしても「ローン事務手数料」は違法ではありませんから、取り返すこともできません。

くれぐれも悪徳業者にはご注意下さい。
そのためには、自分が賢くなるしかないのです。

では、そろそろパート5へ。
資金計画に対する私なりの考えを述べます。

パート5へ。


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資金計画編パート2へもどる。
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